La digitalización de las subastas de propiedades hace que esta práctica sea cada vez más accesible. Además de los grandes inversores, un público de perfil más variado viene recurriendo a la práctica de aprovechar descuentos que pueden alcanzar hasta el 80% del valor del activo. La recomendación de los expertos, sin embargo, es no pasar mucha sed y tener cuidado a la hora de comprar.
Estadão Imóveis habló con expertos en el tema para dar algunos consejos sobre cómo evitar salir lastimado en una subasta de propiedades:
1. Precio de evaluación
El valor del inmueble en subasta se define con base en un análisis realizado por la empresa responsable de la venta o por la institución financiera que se apropió del inmueble. La evaluación suele considerar el valor promedio de las propiedades en la región en la que se ubica.
“Sin embargo, la propiedad subastada puede estar más depreciada que otras propiedades. Y el análisis no tiene en cuenta los descuentos. Un departamento anunciado en 100 nunca se vende en 100. Con negociación sale en 90, por ejemplo”, dice el socio de Tapai Advogados y especialista en Derecho Inmobiliario, Marcelo Tapai.
2. Desocupar la propiedad
El incumplimiento del pago del condominio, del financiamiento inmobiliario y del Impuesto sobre Terrenos e Inmuebles Urbanos (IPTU) puede ocasionar que el propietario pierda el derecho sobre el inmueble. En estos casos, es posible que el propietario u otra persona todavía viva en la propiedad cuando salga a subasta. De esta forma, es el propio comprador el responsable del proceso legal de desistimiento.
“Si bien recuperar la propiedad siempre es posible, no siempre es rápido y esto puede representar costos, no sólo de acciones legales, sino también de gastos propios de la propiedad, como IPTU y cuotas de condominio”, dice Tapai.
Además, el abogado afirma que es prácticamente seguro que la persona que perdió el inmueble, precisamente por no pagar sus deudas, ya no correrá con los gastos del inmueble hasta que lo desocupe.
3. Aviso publicitario
El aviso de subasta es el documento que garantiza la seguridad del comprador. Contiene detalles como métodos de pago, número de proceso del que se origina, asuntos pendientes y estado de ocupación. “Es una herramienta para comprobar las condiciones y legalidades de la propiedad”, explica Daniel Gava, director general de Rooftop, una startup que compra propiedades en subastas para regularizarlas y venderlas.
Recomienda a los interesados estudiar el aviso, evaluando principalmente cinco puntos: deudas que se pagarán con el monto de la subasta; deudas y costos de los que el comprador es responsable; si en la subasta se trata de la totalidad del inmueble o de una fracción del mismo; si existe alguna acción legal en curso que pueda cancelar la subasta en el futuro; y si la relación de riesgo y retorno compensará la adquisición.
4. Condiciones de la propiedad
La posibilidad de comprar una propiedad de forma completamente digital ofrece la posibilidad de adquirir una propiedad en cualquier parte del país, sin embargo no siempre es posible visitarla previamente, en algunos casos también porque todavía están ocupadas. Incluso si el anuncio tiene fotos y otros detalles en la descripción, la información puede no ser suficiente para estar completamente seguro del estado de la propiedad.
“Antes de ofertar, verifique la ubicación, verifique si hay transporte cerca y si es una zona segura. Analice también la estructura y la construcción, así como las posibles renovaciones que deban realizarse, y preste atención al valor de mantenimiento (condominio e IPTU)”, aconseja Pedro Gomide, socio de Smart Leilões, escuela que enseña a hacer negocios en subastas de propiedades.
5. Valores adicionales
El precio de cierre de la propiedad es sólo un paso en el proceso de compra. Es necesario que el comprador se prepare para hacer frente a otros gastos vinculados a la adquisición, como los costes de renovación de la propiedad y abogados que se encarguen de los trámites legales.
“Por lo general, la persona gastará el 5% con el subastador, más el 6% en corretaje. También tendrás que pagar el Impuesto de Transferencia de Bienes Inmuebles (ITBI) por la compra y la ganancia inmobiliaria en el caso de la reventa”, afirma Tapai.
